Bezahlbares Wohnen: Bist du damit eigentlich auch gemeint?
Bezahlbares Wohnen. Zwei Worte, die heute fast inflationär genutzt werden und auch im Kommunalwahlkampf 2026 in Niedersachsen in aller Munde sind.
Es sind vermutlich, aber auch zwei Worte, bei denen Erwartung und politische Realität besonders weit auseinanderliegen.
In Garbsen werden die Ziele für den Wohnungsbau unter anderem im Baulandbeschluss festgehalten. Dort wird sogar sauber zwischen bezahlbarem und gefördertem Wohnraum unterschieden. Bezahlbarer Wohnraum soll einer breiten Bevölkerungsschicht offenstehen. Geförderter Wohnraum richtet sich dagegen an Menschen innerhalb bestimmter Einkommensgrenzen.
Diese Trennschärfe geht in der politischen Debatte leider häufig verloren.
Deshalb habe ich einen einfachen Rat:
Wenn Ihnen ein Politiker etwas über bezahlbaren Wohnraum erzählt, fragen Sie ihn zuerst: „Bin ICH damit eigentlich auch gemeint?“
Geförderter Wohnraum, ein Instrument mit Tücken
Geförderter Wohnraum erfüllt einen Zweck. Wer sich eine Wohnung auf dem freien Markt nicht leisten kann, erhält Unterstützung durch gering gehaltene Mieten. Das dieses Instrument Fehleranfällig ist, sei nur am Rande erwähnt. Wer als Medizinstudent einen Wohnberechtigungsschein bekommt und in einen schönen Neubau zieht, kann sich auch später als gutverdienender Arzt über einen großartigen Mietzins freuen. Während eine Arzthelferin vielleicht keine bezahlbare Wohnung findet.
In Niedersachsen wurden rechtlich mögliche Fehlbelegungsabgaben bereits 2004 abgeschafft. Das heutige System verhindert hauptsächlich eine Fehlvergabe, kümmert sich aber danach nicht mehr um eine spätere Zuteilung nach Bedürftigkeit.
Hier findet man aus Sicht eines Liberalen ein Dilemma. Wirklich Bedürftige sollen gefördert werden, das steht außer Frage. Aber was passiert, wenn sich ein ehemals Bedürftiger hochgearbeitet hat. Will man ihn direkt mit einer höheren Miete bestrafen?
Garbsens Baulandbeschluss mit starren Quoten
Geförderter Wohnraum hat manchmal einen anrüchigen Ruf. Oft hört man das dieser für Investoren nicht interessant ist. Die Garbsener Politik hat 2020 jedoch den Baulandbeschluss mit starren Quoten für geförderten Wohnraum von bis zu 30 % festgeschrieben.
2025 machte das Quartier „Grasgrün bis Himmelblau“ Schlagzeilen, als im letzten Bauabschnitt 78 Mietwohnungen sogar zu 100 Prozent im geförderten Wohnungsbau. Fast zur gleichen Zeit berichteten aber diverse Zeitungen über eine sich abzeichnende Trendwende bei der Profitabilität von Sozialwohnung. U. a. durch gestiegene Bauzinsen, verbesserte Förderprogramme und vereinfachte Förderverfahren stieg die zu erwartende Rendite bei sozial gefördertem Wohnraum teils über die zu erwartende Rendite von frei finanzierten Mietwohnungen.
Ob dies nun auch beim angesprochenen Quartier „Grasgrün bis Himmelblau“ der Fall war, vermag ich nicht zu sagen. Die Vorstellung, dass ein Investor beim geförderten Wohnungsbau vor allem wirtschaftliche Nachteile in Kauf nimmt, entspricht der heutigen Förderlandschaft immer weniger.
Während sich die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen des geförderten Wohnungsbaus fundamental verändert haben, fehlt mir in Garbsen bislang eine erkennbare Debatte darüber, ob starre Quoten von 2020 noch das beste Instrument sind. Mehr noch scheint sozial geförderter Wohnraum im Kommunalwahlkampf 2026 für viele weiterhin das Mittel der Wahl zu sein.
Wohnungspolitik darf nicht bei gefördertem Wohnraum aufhören.
Der Garbsener Baulandbeschluss unterscheidet dabei bereits zwischen bezahlbaren Wohnraum und geförderten Wohnraum. In den konkreten Umsetzungsmaßnahmen dominieren anschließend allerdings Förderquoten. Je nach Stadtteil werden 15 oder 30 Prozent geförderter Wohnungsbau vorgesehen.
In Zeiten steigender Baukosten ist aber insbesondere der Neubau auch für Menschen ohne Förderanspruch nicht mehr bezahlbar. So klafft heute eine Lücke zwischen teurem Neubau und den Mieten von günstigem gefördertem Neubau.
Da trifft Handwerker, Erzieher, Pflegekräfte, Arzthelfer, Selbstständige, Gründer und junge Familien. Menschen, die arbeiten, Verantwortung übernehmen, vielleicht etwas zurücklegen und sich irgendwann ein eigenes Zuhause schaffen möchten.
Für sie darf Wohnungspolitik nicht plötzlich dort aufhören, wo die Förderfähigkeit endet.
Die bessere Frage lautet: Wie schaffen wir mehr Möglichkeiten, damit Menschen ihr Wohnen selbst gestalten können?
Perspektive Eigentum
Wenn die Rendite von gefördertem Wohnraum die von frei finanziertem übersteigt, entsteht ein Problem. Der Mittelstand bleibt Mieter in seinen (vielleicht) günstigen Altverträgen, während Investoren große Wohnblöcke mit gefördertem Wohnraum erbauen.
Ich möchte aber keine Wohnungspolitik, die Menschen nur danach sortiert, ob ihr Einkommen für eine Förderung niedrig genug ist. Ich möchte lieber eine Wohnraumpolitik die auch Chancen auf Neubau und selbstgenutztes Eigentum ermöglicht.
Eigentum ist dabei mehr als eine Wohnform. Es bedeutet Unabhängigkeit, Vermögensaufbau und Vorsorge. Es kann etwas sein, das Eltern später ihren Kindern hinterlassen.
Doch gerade der Einstieg ist für viele Familien schwierig geworden. Zum Haus kommen Grundstück, Kaufnebenkosten und hohe Finanzierungskosten hinzu.
Auf Landes- und Bundesebene würde ich mich dafür einsetzen, die Grunderwerbsteuer beim Erwerb selbstgenutzten Wohneigentums deutlich zu senken und echte Freibeträge zu ermöglichen. Aber auch Kommunal kann die Stadt neue Wege öffnen, auch ohne sich selbst zu sehr als Gönner zu präsentieren.
Das Haus heute. Das Grundstück später.
Ein solcher Weg ist für mich die Einführung eines kommunalen Erbbaurechts in Garbsen.
Die Idee ist einfach: Die Stadt stellt geeignete Grundstück auch als langfristig angelegte Erbpacht zur Verfügung. Die Familie baut und besitzt ihr eigenes Haus. Das Grundstück bleibt zunächst bei der Stadt. Dafür wird ein planbarer Erbbauzins gezahlt.
Der große Unterschied: Der Kaufpreis für den Boden muss nicht vom ersten Tag an über einen zusätzlichen Bankkredit finanziert werden. Das kann die anfängliche finanzielle Belastung deutlich senken und Eigentum für Menschen ermöglichen, für die eine Finanzierung sonst kaum erreichbar wäre.
Klar geregelte Möglichkeiten, das Grundstück später zu erwerben, schaffen dabei eine langfristige Perspektive auf vollständiges Eigentum.
Das Grundstück wird dadurch nicht kostenlos. Und auch das Erbbaurecht ist kein Wundermittel. Aber: Die Familie muss weniger Kapital aufnehmen. Die Stadt behält den Boden und erhält laufende Einnahmen. Die Bank kann weiterhin den Hausbau und später gegebenenfalls den Grundstückserwerb finanzieren. Bei fairen Konditionen kann so ein Modell entstehen, von dem alle Seiten profitieren.
Wir brauchen mehr Wege – nicht mehr Schubladen
Auch das Erbbaurecht allein löst den Wohnungsmarkt nicht.
Wir müssen schneller bauen. Wir sollten den Bau-Turbo nutzen, wo er sinnvoll ist. Hierzu gehört es Potenzialflächen vorrausschauend zu analysieren. Zudem gehören zusätzliche kommunale Bauhürden kritisch überprüft. Genossenschaftliche Modelle können Bürger und Unternehmen zusammenbringen. Und der Baulandbeschluss sollte nicht nur Förderquoten organisieren, sondern stärker Möglichkeiten für die breite Mitte schaffen.
Die Stadt muss dabei nicht selbst zum großen Wohnungsunternehmen werden. Ihre Aufgabe ist es vielmehr, Flächen klug einzusetzen, Verfahren zu ermöglichen und Partner zusammenzubringen.
Eine liberale Wohnungspolitik schreibt niemandem vor, wie er wohnen soll.
Wer Unterstützung braucht, soll sie bekommen.
Wer mieten möchte, braucht ein größeres Angebot.
Wer sich genossenschaftlich organisieren möchte, soll dafür Möglichkeiten finden.
Und wer arbeitet, spart und Eigentum aufbauen möchte, darf von seiner Stadt ebenfalls erwarten, dass sie über neue Wege nachdenkt.
Deshalb bleibe ich bei meiner Ausgangsfrage:
Wenn Ihnen jemand bezahlbaren Wohnraum verspricht, fragen Sie: „Bin ich damit auch gemeint?“
Wenn die Antwort am Ende nur lautet: „Wenn Sie einen Wohnberechtigungsschein bekommen“, dann ist mir das zu wenig.
Mein Ziel ist nicht, möglichst viele Menschen förderfähig zu machen. Mein Ziel ist, möglichst vielen Menschen die Freiheit zu geben, ihr Wohnen selbst zu gestalten.